При оценке своих возможностей как субъектов, обращающихся за получением соответствующей меры поддержки, обращаем внимание прежде всего на федеральные правила, допускающие, во всяком случае предоставление арендатору недвижимого имущества права на отсрочку по уплате арендных платежей вне зависимости от формы собственности имущества.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Таким образом, предоставление отсрочки является для арендодателя обязательным при обращении к нему арендатора. При этом закон не ставит соблюдение указанной обязанности арендодателя в зависимость от формы собственности недвижимого имущества (применительно к п. 1 ст. 212 Гражданского кодекса РФ: государственная, муниципальная или частная), которое предоставлено в аренду.
Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее – Требования).
Пункт 1 Требований прямо предусматривает, что установленные ими правила применяются только к организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции был утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 (с изменениями от 18 апреля 2020 года).
Следовательно, если заявитель не входит в перечень, оснований для обращения к арендодателю по правилам Закона № 98-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 он не имеет.
Наряду с этим основным требованием следует учитывать также следующие:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями (п. 6 Требований).
О предоставлении специальных мер поддержки арендаторов и собственников
недвижимого имущества в г. Москве
Согласно п. 5 Требований органами государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
В развитие указанных положений федеральных нормативных правовых актов Постановлением Правительства г. Москвы от 16 апреля 2020 года № 405-ПП определены региональные меры поддержки в г. Москве, распространяющиеся на определенные категории субъектов при соблюдении условий, приведенных в соответствующем нормативном правовом акте Правительства г. Москвы.
Те категории субъектов, которые не приведены в настоящей справке, кратко излагающей основное содержание упомянутого постановления Правительства г. Москвы, должны исходить из требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
